百万宝贝计划-第4部分
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瞎俊奔鄹瘢聪嗖畈淮蟆Ｄ壳埃本⑸虾５慕记路考鄹瘢负跤胧兄行牡摹袄瞎俊奔鄹裣嗟保较啾冉希ㄒ檠≡袷星摹袄瞎俊薄＝ㄒ楣郝蚍苛�15 年左右、6层以内的“老公房”，或能等待拆迁的额外收益。
目前郊区新盘由于配套措施不够完备，在交房几年内几无“租赁”价值，而市区新盘，在2009 年这波房价上涨后，房屋租售比恐已降为2％ 不到，市值200 万元、租金3 000 元不到的房屋为数不少。相比之下，北京、上海市区“老公房”的租赁价值颇为不错，由于市区小户型房屋缺乏，市值70 万元的“老公房”房租达到每月2 000 元的，如仔细“淘宝”，应能找到不少。而较高的租金，也能最大限度抵消贷款利息。
二、该为小孩买房吗？（3）
钱不够，不必去追高不可攀的房价，但可以积极抢进市区豪宅附近的“老公房”，看到合理价格（合理租售比）就出手，只租售比达到4％ 以上，不要等低价！以一套市值70 万元的“老公房”为例，房租若能达到每月2 500 元，则租售比为2 500×12/700 000=，房龄又在15 年左右的，就可以立刻买进。
根据我的经验，评价“老公房”价值的另一指标是，只要“老公房”价格不到同等地段的楼面地价，不必管时机好或坏，也可立刻买入。以中海地产买入的长风地块为例，中海以亿元的天价拿下上海普陀长风6B、7C 地块，折算成平均楼面地价为22 元/ 平方米，那该地区的“老公房”价格若在2 万元每平方米左右的就值得投资。即便不算“老公房”的建筑附着物价值，单论土地价值，便已值回“票价”。
地段与环境永远是支撑房价的重要因素，而不是建材或房龄新旧。
若投资新盘，建议购买郊区楼盘，不必考虑周边环境、配套的优劣，毕竟只要城市化进程持续，购买的郊区楼盘在15 ～ 20年后也能成长为配套优质的楼盘，从而获得较高收益。
当然，在成为“包租公”之前，必须先认清自己的需求与个性，出租房子也是门大学问，要懂得管理与找房客。简单说，就是你挑房客，而不是让房客挑你的房子。
对北京、上海这种大城市而言，租房市场永远比买房市场大好几倍。目前，租售比最高的房产，应属一室一厅的小房子。房子虽小，但设备要俱全，房客都只是暂栖，通常不想大费周章添购家具与电器设备，避免日后搬家时处理麻烦。因此，房东若能营造家的感觉，让房客只需带着一只皮箱就能搬进来，那么租房就算成功了。
不过，投资者花钱装潢的金额必须算到房价上，万一租金无法提高，投资回报率就会下降。
基本上，地段好的房子，由于生活配套不错，供给少、需求大，房价易涨难跌，即便是老旧的“老公房”，依然是市场的抢手货，只要房价一回档，就大胆抢进，不必手软。
有些人认为，拆迁时间漫长无法控制，买“老公房”资金与时间成本过高。其实不用担心，好地段的房产价值，未来绝对会加倍还给你，“老公房”绝对有迷人的魅力，值得你去等！
财商小贴士
租房投资心法
1。 平时养成看房的习惯，培养对房地产的敏感度；
2。 危机入市捡便宜，是投资房地产的不变法则；
3。 注重采光及管理，容易得到女性族群的青睐；
4。 选在地铁站旁，屋龄15 年内的电梯大楼，出租率高。
学区房，需要买吗？
中国的父母，是撑起学区房房价的支柱！
通常，买房子要挑的好地段应同时具备交通便利、成熟商圈、明星学区三大条件。对望子成龙的父母来说，学区的重要性往往会被摆到第一位。
学区房的走俏，究其原因，一是根据目前的教育政策，孩子就读中小学，是按照学区来划分的，即孩子的户口在哪个学校所属的学区，那孩子就要去对应学校的学区报名上学；二是相比择校费或进私立小学的不菲学费，这都是笔花费，而购买学区房是种投资，买下这里的房子等孩子读完后至少可以保本出让，保值、增值效果明显；三是购买学区房若仅是用来挂户口，还可用来出租，出租回报率相对较高且有保障。
于是，那些相邻好学校的房子一下子成了香饽饽，房价比周围同类型的房子高出一大截，并且有一个专有的名字——学区房。 txt小说上传分享
二、该为小孩买房吗？（4）
自从那句“不要让孩子输在起跑线上”的名言流传后，能让孩子从小上一所好学校，几乎是每个家长的心愿。我也未能免俗，我住的是一个郊区的新楼盘，邻居大多和我差不多年龄，自从住进去后，眼看着小区商业街上推着婴儿车的年轻妈妈们渐渐多了起来。
我住的地方，属于典型的人口导入区，周边的新楼盘铺天盖地。如今，每次宝宝去社区医院体检，我都得排上个把小时的队，社区医院里等待体检的宝宝和家长人山人海。不久之前，在我得知我们小区的幼儿园已人满为患后，我便下定决心购买学区房。
对我来说，买学区房颇有些不得已而为之，由于我买的房子地处上海某新区，房子倒盖了不少，教育、医疗配套却很不完善，小学、初中乃至高中都算不上什么好学校。而教育配套的不完善，也导致该区的教育资源竞争比较激烈。据说连读市重点高中，录取分数线都要比别的区县高10 分。
于是，为了瓜瓜，“求人不如求己”，我踏上了寻找学区房之旅。
步骤1 ：挑选区域
首先，确定学区的范围。
最近不少居住在浦东新区的朋友开始向我咨询浦西学区的情况，不约而同地准备购房进军浦西，而他们的理由很简单，就是被幼儿园之难进吓坏了。
在合并南汇区后，浦东房价再度井喷，但不少年轻父母却开始慌张，担心孩子今后的教育竞争会更加激烈。
目前浦东新区是标准的人口导入区，统计显示仅户籍人口，2008 年就新增了15 962 人，雄居上海各区县之冠，而南汇区2008年也出生了5 385 个宝宝，但浦东新区并不是传统上的教育大区，优质教育资源远远落后于传统的徐汇、杨浦等区。相比2008 年徐汇区、杨浦区仅分别出生了5 869 个、6 112 个宝宝，浦东新区的21 347 个宝宝，面对优质教育资源的僧多粥少，未来抢夺有限优质教育资源的竞争会相当激烈。
原来，上海各区县的教育资源大致均等，但方兴未艾的房地产改变了过去的均衡局面。浦东新区、闵行区、宝山区，都是目前上海的房地产开发大区，未来都将面临优质教育资源严重不足的状况。以闵行区为例，其两所重点小学——闵行区实验小学和明强小学附近的学区房价格均不菲，位于上海外环外七宝的明强小学，其学区房价格竟然涨到了每平方米22 000 元。
在这种情况下，不少居住在浦东、闵行的年轻父母，或准备买房进军徐汇、杨浦等传统教育大区，或购买静安、黄浦的房产。徐汇、杨浦的优势在于拥有众多的教育资源，而静安、黄浦的教育资源虽和浦东、闵行相差不大，但胜在人口少。统计显示，2008 年静安、黄浦仅分别出生了1 938 个、4 105 个宝宝。当浦东新区的父母还在为孩子进市一级幼儿园而发愁时，户口在黄浦区的父母却发现，这边的幼儿园基本都是“市示范”。
若您有兴趣购买学区房，建议查阅所在各区县的人口信息，再根据各区县的优质教育资源多寡，决定购买区域。
步骤2 ：挑选完整学区
如今房价越来越贵，大多数人都不具备购买多套学区房的实力和必要。在这种情况下，应首选那些同时具备明星小学、初中、高中的学区，孩子升学可以一路念，不必再为换学区而换房，毕其功于一役，这才是最划算的投资。
哪些才是校风好、升学率高的明星学校，哪些才是完整学区？读者们可通过邻里、朋友、中介处打听，并查阅各区县教育局网站获知，不求学校最好，但求平衡。在给孩子选择好学校之余，也不能忽略孩子的个性特点，以及自身的购买力和需求。要根据自身的资金实力和还贷能力确定购房预算，充分考虑各种可变因素，考虑对口学校。书 包 网 txt小说上传分享
二、该为小孩买房吗？（5）
而那些汇聚多个名校的学区，往往价格不菲。以上海为例，天平街道因汇集建襄小学、向阳小学、南洋模范中学、位育中学等名校，因而备受青睐。而在浦东，梅园5 街坊因可就读冰厂田幼儿园、福山外国语小学、建平西校等名校，也非常受家长欢迎，房龄近20 年的“老公房”，目前售价在30 000 每平方米左右。
明星学区的房子由于替代性低，购屋和租屋需求都高，需求远大于供给，房价稳，转手也容易。
每年4 月，各地教育局会公布各学校对口居委会名单，在确定感兴趣的明星学校后，投资者可按图索骥。
步骤3 ：确认入学条件
由于热门学校僧多粥少，入学资格严格受限，有的甚至年年调整，或拉长入户年限或缩小学区范围等。投资者在购房之前，一定得提前注意。
需要提醒的是，各校对口入学的住宅小区会随着招生计划数与地段生源数的变化而存在变数，因此在购买学区房的时候不能仅凭中介的一面之词。通常，教育主管部门有可能对辖区的学区划分进行一些细微的调整。如果购买的房子正好处于学区边缘，就有可能从一个名校的学区，被调到另外一个普通学校的学区。所以，投资者应在力所能及的范围内，购买离学校最近的房子。
另外，按照目前教育局实施的“土政策”，“当一所公办小学的招生数不能满足地段内所有适龄户籍儿童需要时，户口早迁入者优先录取”。越早落户的，入读名校的可能性越大。尽管有人认为学区房是个“毒瘤”，但说实话，相比“关系”、“条子”，学区房显得更为公平些。此外不仅在大陆，在香港地区、台湾地区，乃至美国都有所谓的学区房，良好的学区房基本都比周边楼盘贵，且更保值。
以美国为例，学区房的概念非常重要。拥有名校的区域，房屋物业税的税率都比较高，而收缴的物业税大多数都会用于学校软硬件的建设，物业税收入的钱越多，入教育的钱越多，教育质量越高。随着学校竞争力的提高，会吸引很多有经济实力的家庭入住，房价也会随之越贵，这样物业税取之于民、用之于民的良性循环就产生了。
2009 年年初，我和一位美国的同学聊天，她告诉我，她的房子在这轮金融危机中跌幅并不大，原因就是该房为学区房。我并不鼓励所有人都购买学区房，若目前所住楼盘学区的学校还算中等，建议您没必要凑这个热闹。因为孩子和爸爸妈妈拥有更多的相处时间，以及良好的生长环境，比所谓学区更为重要。
而对于购买学区房的投资者而言，若是买来自住，考虑的首要因素是居住的舒适性。除了要考虑到出行的便捷程度及商业、医疗情况等，还要考虑小区居民整体素质。从投资需求方面考虑，在子女报户口等教育问题解决后，一般会考虑将房子出租，因此不妨考虑面积较小一些的房子，以方便出租�
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