富爸爸财务自由之路-第25部分

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还将会重演……巨大的财　
富转移将再次发生。那么当它发生时，你将位于这种转移的哪一边？左边还是右边？　
我认为，人们只是没有认识到，他们正处在这个巨大的全球游戏之中……一个真正的空中俱　乐部，也没有人告诉他们，他们是这场游戏中的重要一员。这场游戏的名字是“谁欠谁的债”。　
要当银行……而不是银行家
在我25　岁时，我明白了，游戏的结果是要成为银行，而不是找一份工作成为银行家。此刻我　的高级财务教程开始了，就在这个时期，我的富爸爸让我查一些词汇，如“抵押贷款”。“不动　产”和“金融”。我开始训练用我的大脑去看我的眼睛无法看到的东西。　
富爸爸鼓励我学习、理解这种游戏，然后在我学会这种游戏之后，我能够用我发现的东西去　做我想做的事情。我决定和对此有兴趣的所有的人分享我的知识。　
他还让我读有关资本主义世界中一些重要人物的书。这些人包括约翰·D·洛克菲勒、J．P．　摩根、享利·福特。我读过的最重要的书之一是罗伯特·希尔布朗纳写的《世故的哲学家》。对　于那些想在“B”和“I”象限中进行操作的人来说，这本书很有必要一读，因为这本书从亚当·　斯密——《国富论》的作者开始，追溯了历史上所有的经济学家。这些人通过对现代资本主义的　简短历史回顾，阐述了资本主义的发展过程。我认为，如果你想成为象限右侧的佼佼者，拥有理　解历史和未来的经济历史观是非常重要的。　
读完《世故的哲学家》之后，我建议你们读一读保罗·赞恩·帕尔热的《无尽的财富》、詹　姆士·戴尔·戴维森的《最重要的人物》、罗伯特·普雷克特的《幸运时刻》和亨利·登特的　《未来的繁荣》。希尔布朗纳的书告诉我们从经济学的角度如何看待事物发展的起因，其他作者　的书则讲述了我们正在走向何方。他们对立的观点，让我看到了我的眼睛所看不到的东西……一　些称做未来的事情。通过读这些书，我已经能够洞悉经济周期的上下波动和趋势。所有这些书的　一个共同主题是——一次最大的经济变动就要发生。　
如何操作银行
在1986　年税改法案之后，存在着很多的机会，不动产、股票和企业都可以用低价获得。对于　象限左侧的人来说，这是悲惨的时刻，然而对于我却是妙不可言，因为我可以利用我的“B”和　“I”象限的技能去抓住我身边的机会。我没有变得贪婪，去追寻每一个看起来是一笔好交易的东　西，而是决定集中精力于不动产市场。　
为什么选择不动产呢？有5　个简单的原因：　
1．价格　
不动产价格如此之低，以致抵押贷款支付比公平市场的大多数财产租金还要低得多。　这些财产有着巨大的经济意义……即意味着没有什么风险。这就像商店里的大减价一样，每件商　品都折价50％。　
2．融资　
银行给我的不动产提供贷款，而不给我的股票提供贷款。在市场萧条时，我想买进尽　可能多的东西，因此我购买不动产以便我的现金能与银行的融资相结合。　
例如：我现有1　万美元的储蓄可以进行投资。如果我买股票，当然，我也能够买到价值1　万美　元的股票。我也能够进行借贷（当你用保证金进行买空时，你可以只花总成本的一小部分，其余　的部分由经纪人公司借给你），但是我没有足够的财力去抵抗市场下滑的风险。　
而用1　万美元投资不动产，则可获得90％的贷款，我最终可以买到10　万美元的财产。　
如果两个市场都上升10％，在股票市场上我会赚到1　千美元，而在不动产市场上我将赚到1　万　美元。　
3。税收　
如果我用股票赚了1　百万美元的利润，我要对我的利润付将近30％的资本所得税。但是，用不动产赚的这1　百万美元可以把税收转移到下一笔不动产交易中。此外，我还能够通过财产折旧　获得更大的税收好处。　
重要的是，一项投资必须在我获得税收受益之前产生经济意义，我才会投资。任何的税收受　益只会使投资更具吸引力。　
4．现金流　
虽然不动产价格下降，但是，租金没有下降。这使我能赚一些钱以支付抵押贷款，　更重要的是使我有“时间”等待市场回升。租金使得我有时间去等待不动产价格再次上升。当价　格上涨时，我能够出售这些不动产，虽然我负债很多，但是这永远不会伤害到我，因为租金远远　高于贷款成本。　
5．成为银行的机会　
不动产使我成为一家银行，某种我从1974　年起就一直想做的事情。　
成为银行，而不是银行家
在《富爸爸，穷爸爸》一书中，我描写了富人如何挣钱，并经常扮演银行家的角色。下面是　一个简单的例子，几乎每个人都能理解。　
比如说，我发现一所价值10　万美元的房子，但仅用8　万美元就买下了它（l　万美元的押金和我　的7　万美元的抵押贷款）。　
接着我做了一个房屋出售广告，报价是10　万美元，这是一个评估价，并用了一些充满魔力的　广告词：“降价销售房屋。房主悲痛欲绝。不须银行审批。低首付，轻松每月支付。”电话铃响　个不停。房子以“租赁购买协议”的方式售出，具体方式由你所在的国家决定。简单地说，就是　我接受10　万美元的借据后，卖了这所房子。这笔交易如下图所示：　
我的资产负债表显示：　
买方的资产负债表显示：　
然后，这笔交易在产权转让监督事务所注册，该机构通常能够帮助完成支付过程。如果这个　人在这笔10　万美元交易中赖账，那么我只须取消合同，把这项财产卖给另一个想要“低首付、轻　松每月支付”房子的人就可以了。寻找这种购房条件的人能排成长队。　
净收益是我的资产项增加了3　万美元，为此我收取利息，就像银行从它的贷款中获得利息一样　。　
我开始成为银行，并且我热爱它。如果你回忆上一章，富爸爸说：“当你借债时，你要小心　。如果你个人借债，要确保数额小；如果你借大额债务，要确保别人能够替你支付。”用象限右　侧的语言说就是我化解了我的风险，我把风险“规避”给另一个买者。这就是金融世界里的游戏　。　
这种类型的交易全世界都在进行。然而无论我走到哪里人们总是走上来并对我说这样一种不　可思议的话：“在这儿你不能这样做。”大多数小投资者认识不到的是，许多大的商业建筑恰恰　是用上面所描述的方式进行买卖的。有时他们通过银行，但是很多时候他们并不通过银行。　
未储蓄的3　万美元储蓄
在上一章中，我写了为什么政府不给人们的储蓄提供税收优惠。并且，我怀疑是否是银行会　要求政府这样做，因为你的储蓄就是银行的负债。美国的储蓄利息率很低，就是因为银行不想让　你从储蓄中获得好处。因此，下面这个例子就是扮演银行，不花大力气增加你的储蓄的一条途径　。3万美元带来的现金流表示如下：　
关于这个图，有几件有趣的事情：　
1．我决定这3　
万美元的利息率是10％。现在大多数银行的储蓄利率不超过5％。因此，即使我　用我自己的1　万美元做了首期支付，当然这是我尽量不做的事情，其利息仍要高于银行付给我的利　息。　
2．我还创造了以前不存在的2　
万美元3　万美元收入—1万美元首期支付）。这就像银行……创　造资产，然后对此收取利息。　
3．　这2　万美元是免税的。对于“E”象限中的一般人来说，几乎要挣4　万美元的工资才能留下
万美元。雇员挣得的收人是五五开，政府通过扣除的方式在你见到它之前就已经拿走了收人的50％　。　
4．所有的财产税、维修费和管理费用现在都由买主支付，因为我把财产卖给了他。　
5．还有更多。在象限右边，很多创造性的方法被用来从一无所有中创造金钱，只要你扮演的　是银行的角色。　
像这样的交易总共只会花1　星期到1　个月的时间。而对于大多数人，要花多长时间才能挣到4　万　美元，以便他们在扣除税收和其他有关支出后，能够留下2　万美元的净收人呢？　
收入流被隐藏起来
在《富爸爸，穷爸爸》一书中，我曾简略描述了富爸爸经营公司的方式：　
1．资产保护。如果你很富有，人们倾向于通过法律手段拿走你的东西。这就叫“寻找深口袋　的人”。富人在他们的名下通常没有任何钱，他们的资产被放在信托行和公司里以寻求保护。　
2．收入保护。通过你自己的公司接受来自资产的收入流，可避免政府通过正常渠道从你手中　
拿走很多收入。　
有一个残酷的事实：如果你是一位雇员，过程就会如下：　
挣钱—→被征税—→花钱作为雇员，你的收人被征税，甚至是在你拿到工资单之前就已通过　扣除的方式被拿走。因此如果雇员每年收人3　万美元，在政府征税完毕后，就只剩下1．5　万美元。你还必须用这1．5　万美元支付你的抵押贷款。（但是至少你可以得到对抵押贷款利息支付的税收　减免……这也就是银行劝你买更大的房子的原因。）　
如果你通过公司实体获得收人流，过程就会如下：　
挣钱—→花钱—→被征税你最初投资创造的3　万美元，已通过公司渠道流人，但你能够在政府　征税前“花费”很多收人。如果你拥有企业，你可以制定规则……只要它与税法相一致。　
例如，如果你制定规则，你可以在公司的规章制度里写进：　
儿童抚养费是雇员收人的一部分。公司可以用税前收人每月支付400　美元的儿童抚养费。如果　你用税后收人支付，你必须挣到800　美元的税后收人才能去支付相同的儿童抚养费。这种规定是长　期的，且是具体的，以便企业主能够抵销一些雇员无法抵销的费用，甚至某些旅行费用可以用税　前收入抵销，只要你能证明你在旅行中进行了商业活动（例如，召开董事会议）。退休计划对于　业主和雇员来说在很多情况下也是不同的。但我想强调的是，你必须遵守使这些费用能得到抵减　的规章制度，利用税法规定合理避税是可能的，但是不应该触犯法律。　
我要再次重申的是，能利用这些规定的关键是你的收入来自哪个象限。如果你的收入是作为　公司雇员挣来的，并且这家公司不由你拥有或控制，那么除非违法，否则没有什么收入或资产保　护措施是可以为你提供的。　
因此，我建议如果你是一名雇员，请继续你的工作，但是你要开始在“B”或“I”象限多花　些时间。你的快速通向自由的路途必须要经过这两个象限，感受更多财务安全的秘密需要在不止　一个象限中进行操作。　
第九章　
当银行，而不是银行家（下）
自由的土地
几年以前，我妻子和我想购买一处地产以远离令人发疯的人群。我们急切地购买到有高大橡　树和一条小溪穿过的几英亩土地，我们想开始享受隐居生活。　
我们发现了一块地，面积为20　英亩，价格是7．5　万美元。卖主愿意接受10％的首期支付和
％的利息率。应该说这是一个公平的交易，问题是这桩买卖违反了富爸爸教给我的债务规则，即　：　
“在你借债时要小心。如果你个人借债，要保证数额较小；如果你借大额债务，你要保证有　人为你支付。”我妻子和我放弃了这块价格为7．5　万美元的土地，继续寻找