地产谎言-第32部分
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这里有一个显而易见的问题。以一套100万元的房子为例，如果过段时间房价下降到70万元，这个时候来买，岂不是更好？管他以后房子是增值到100万元或200万元，同一套房子，用更少的钱买下来，就是硬道理！
屁股决定脑袋！
09 制度的缺陷
郝总的这番话，其实反映出我国现行土地政策的缺陷。其缺陷在于它跟之前的高考教育制度一样—一锤子买卖，违背了市场经济公平的原则。
现行的土地政策，住宅用地土地使用权的出让年限一般是70年。也就是说，开发商一次性买断70年的土地使用权。就好比以往考大学，一锤定终身。但是，土地的价值在不断的增加，土地的价格却已经定格，这显然是不符合市场经济公平原则。
物业税可解决这个弊端。
物业税是把以往一次性收取的土地出让金改为一年一年收取，税额随房产的升值而提高。
实施物业税，房地产进入‘半买半租’新时代。
以一套价格100万元的住房为例，之前你只需支付100万元买下来，以后就高枕无忧了，跟之前只要考上大学，学费、工作都国家统包统揽一样；实施物业税后，你可能只需支付30万元钱就可以把房子买下来，但以后每年还需向政府缴纳物业税。假定物业税的税率为3％，那么你以后每年需向政府缴纳3万元的物业税，相当于交“租金”。此时买房不是以往的一锤子买卖，而是进入“半买半租”时代。
最为关键的是，这个“租金”是不断变化的，它是随住房价值的升高而水涨船高的。住房升值到120万元时，年物业税为万元；升值到140万元是，年物业税为万元…以此类推。
此时，“买房容易，养房难”，跟目前的“进大学容易，出大学难。”的教育制度十分类似。
这么一来，房地产增值部分，会被政府以税收的形式征收。
政府出钱修路、建公园、建体育馆…使得土地价值提升，导致房地产增值。
“谁受益，谁出钱。”公平合理。
物业税政策，将成为我国房地产发展史上的重要里程碑！
早在2003年，国家就开始在部分城市进行物业税模拟；2007年，国家增加物业税模拟城市的数量，物业税的脚步离我们渐行渐近。
有不少专家建议国家实施物业税，但国家并没有采纳。这是为什么呢？
除了操作层面的原因外，更重要的是防止房地产硬着路。
实施物业税，房价肯定会大跌。房价大跌，会造成严重的经济灾难。这好比胖妞减肥，如果一下子从200斤立减到100斤，结果很有可能肥是减下来了，人也奄奄一息了。日本就是前车之鉴。上世纪90年代初，日本实施物业税政策，房地产泡沫瞬间破裂，房价大跌50％，使日本遭遇了长达15年的经济低迷。
目前国家出台的提高二套房首付等一系列宏观调控政策，使得虚胖的房价开始一步步“减肥”。这其实是给房价大跌一个缓冲期。从200斤减到190斤，从190斤减到180斤…最后减到100斤。肥减下来了，人也完好无损这才是科学的减肥。2001年，我国加入WTO，也给企业一个缓冲期。有了缓冲期，企业顺利平稳过渡。
当然，也有不少房地产商仍不忍心降价，推出所谓的“白住稳赚”保值承诺。具体是这样的：开发商承诺，现在买房，如果五年后业主想退房，房地产商将按照原价的150％回购。举例来说，你现在花100万元买下一套房子，五年后，房地产商愿以150万元的价格回购。
这看起来很诱人，但这里面存在很大的隐患。现如今的承诺如同烟花之地嫖客与*间的表白，没有一点信用度。许多买过产权式商铺的投资客可能有过这方面的教训。卖产权式商铺给你时，承诺年回报率高达10％，甚至20％。有人可能就被这样的诱惑迷住了双眼，交款买下商铺。一开始，按月给你返还利润金。然而好景不长，突然有一天，你没收到返还的利润金，跑到这家房地产公司一看，这才发现已经人去楼空，公司也已经注销。公司都注销了，承诺也就成了一纸空文。
这样的营销策略，自然能吸引不少的眼球。但吸引力并不能转换为销售成果，原因很简单，别的楼盘价格比你的低，消费者自然选择它。
未来扑朔迷离，现在真实可触摸。抓住现有的，才是最明智的！
尽管房地产商不愿意房价下跌，但房价还是一步步往下跌。
市场不以人的意志为转移。 。。
10 涨与跌
有人就房价下跌一事询问任我涨，任我涨死不承认，说：“那不是下跌，而是调整。”
事后，王文智把任我涨以往的事情讲述给半桶水听。半桶水听完后，开玩笑的说：“在任我涨的字典里，只有‘涨！涨！涨！’没有‘跌！跌！跌！’超级女生‘想唱就唱，唱得响亮。’任我涨‘想涨就涨，涨得疯狂。’一本完好的字典，应该是有涨有跌，如王石。有可能是印刷错误，把‘跌’字错印成‘涨’字了。图书印刷错误，出版社有义务退换，你应该建议任我涨跟出版社调换一本好字典。”
王文智笑着说：“以任我涨的个性，他应该乐于抱残守缺。”
房价下跌，除了广大消费者高兴外，还有一个人很高兴，这个人就是任我跌。
前不久，任我跌又站出来预测房价，说：“房价将下跌。”
有人发现了问题，揶揄的说：“十多年来，你每次预测房价，都是这五个字…‘房价将下跌’。虽然前面N次，你都预测错了，害了很多消费者，但您并没有放弃，一直坚持下来。这份坚持真是难能可贵！”
没过多久，房价真的下跌了，任我跌喜上眉梢，心想预测了N＋1次，这一次终于准了！
坚持就是胜利！
王文智联想起他的高中同学糊涂涂。一次测验后，糊涂涂只考了5分。试卷一发下来，糊涂涂连忙把分数撕了下来。老师讲解试卷，说：“第20题选择题，全班只有一个同学做对。”同学们都朝几位成绩好的同学看去，可他们也在朝别人看。显然，他们也没做对。突然，糊涂涂高兴得叫起来：“我做对了！我做对了！”同学们都很纳闷：糊涂涂只考了5分，却做出了最难的题目？
老师解开了同学们的谜团。他严厉地批评糊涂涂道：“你还好意思高兴？所有的选择题，你全部选B，误打误撞的做对了这一题，得了5分。”
房地产牛市时，闭上眼睛也能把房子卖出个好价钱。这个时候，专业知识在很多房地产商眼里大大折扣。
房地产熊市时，脚不沾地的拼命促销，却未必能把房子卖出去。这个时候，很多房地产商开始想到了专业知识。
这就是王文智创业的机会。他又来到短泥市NN楼盘。
明总愁眉苦脸的问：“有什么好的促销策略吗？”所谓好的促销策略，就是在当前市场冷清情况下，不降价把房子很快的卖出去。
“有。”王文智迟疑了一下，自信的说。
“快说来听听。”明总眼睛一亮。
“一步到位的降价。”王文智盯着他的眼睛，一字一句的说。
“哦。”明总的神色暗了下去。
“现在降价是最好的促销手段。”王文智接着分析道，决定价格有两个因素。一是价值决定价格。从现在的住房租金水平来看，价格已经远高于其价值；二是供求关系影响价格。统计数据表明，房地产市场已经远远供大于求，房价下降已经是个必然的趋势。
以目前情况来说，九七、九八折这样的优惠丝毫不能触动消费者的神经。房子没卖出去，日后必将再继续打折促销。与其这样不痛不痒的打折促销没效果，还不如一步到位的大降价，快速把房子卖出去。万科就是一个很好的案例。
“真要是大降价，我们也会，还要你们代理公司做什么。”明总没好气的说。
“我们能提高你的楼盘附加值，据我的初步估算，可以多增加1亿元的利润。”员工最关心的是薪资待遇，老板最关心的是利润。增加收入，就是间接的增加利润。谈话首先要谈对方最关心的话题，这样才能引起对方的兴趣。
果然，明总两眼发光，示意王文智说下去。
王文智评析了NN楼盘的优缺点，并提出了改进意见、指出了NN楼盘广告上的不足，当然这其中少不了把他自己以前做过的成功案例穿插进去。通过这些那些改进完善，可以使楼盘增加多少多少收入，如此云云。
“你的这个想法跟我的想法很类似。”明总赞赏的说道。
王文智看到了胜利的旗帜。
从HD公司办好离职手续，王文智回到BB花园，骄傲的向半桶水宣告：“今天南羊市房地产市场发生了一场地震，明天短泥市房地产市场也会发生一场地震。”
“发生地震？”半桶水一头雾水的望着他。
王文智狡黠的笑了笑，说：“今天，一个伟大的营销策划人从南羊市房地产业退出，给南羊市房地产业带来灾难性的打击；明天，这名伟大的营销策划人将加入短泥市房地产业，将给短泥市房地产业带来革命性的飞跃。”
半桶水痴痴的望着王文智，眼睛里流露出欣赏的光华。
王文智和半桶水在短泥市开起了“夫妻店”。王文智任董事长兼总经理兼策划经理兼销售经理兼办公室主任…半桶水任董事长秘书兼总经理秘书兼策划经理秘书兼销售经理秘书兼办公室秘书…她还有一个重要的职务：财务部经理兼会计兼出纳，这个职务是她自告奋勇要求担任的。她倒聪明，一下子就抓住了问题的要害。。 最好的txt下载网
11 房价减肥中（大结局）
有的朋友，在你处于困境时，他会默默地给你雪中送炭；在你飞黄腾达时，他不会来给你锦上添花，更不会要求你回报。
这样的朋友，是真正的朋友！
彭风风无疑是这样的朋友。“滴水之恩，当涌泉相报。”王文智感念他对自己的帮助，给了他30％的股份。这事在同学间传开了。
也有的朋友，在你处于困境，需要他雪中送炭时，他会以很快的速度离开你；在你飞黄腾达，不需要他锦上添花时，他反而会马不停蹄地靠近你。
这样的朋友，有辱“朋友”两个字！
文小葱无疑是这样的朋友。他得知王文智现在事业红火后，就想来入技术股。他打电话给王文智，说：“我们既是同学，又是朋友，还是兄弟。现在你发财做老板了，可我还在替别人打工，你要提携提携我。朋友应该有福同享。”
有难不同当，有福想同享。
天底下哪有这么好的事？
王文智什么也没说，直接把电话挂断了。
刚把电话挂断，半桶水就过来说，“我有个同学明年想买房，想问一下你这位房地产专家，09年的房地产市场会是怎样的？”
“09年房价继续减肥。”王文智接着给他分析道，�
