穷人通胀,富人通缩-第13部分

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销售额屡屡创造神话，并在土地市场上频繁夺得地王的央企，在2010年上半年的表现却不尽如人意。上半年全国销售额前10名的开发商中，央企所占席位由去年的3家减至现在的2家。而在土地市场，央企也渐渐淡出主角地位，整个上半年新增土地储备最多的10家房企，仅有保利地产和中国铁建地产两家属于央企阵营。
几家实力雄厚的央企地产商在72家非主营房地产的央企淡出房地产业后集体趋于低迷，不禁令业内浮想联翩，房地产市场的“国退民进”在未来还会加剧吗？
自2008年开始，央企房地产公司的业绩就一直要高于同行的民营企业。中海地产、华润置地、保利香港等央企地产公司在香港资本市场上被视为“红筹股”，比民营房地产公司更受追捧。但央企房地产公司2010年上半年的业绩，两年多来首次逊色于同在香港上市的其他房地产企业。
瑞信集团2010年7月6日发布研究报告显示，2010年年初以来，华润置地录得的合约销售额同比跌17％，只占瑞信预期的全年目标的38％，表现或逊于市场预期。中国指数研究院数据研究中心副总监陈延彬表示，和华润置地相同，同为央企的招商地产业绩同比缩水明显。曾在2009年上半年以亿元的销售额成为当时销售排行第11名的招商地产，在今年却被挤出了全国销售额前20名。而今年销售额第20名企业的销售业绩也并不高，仅仅只有55亿元。txt电子书分享平台　
中国式地王，高房价的起源（12）
即使是销售额好于去年同期销售额的保利地产、中海地产等央企地产领军企业，2010年上半年的业绩与其他房地产公司相比，也并不耀眼。根据中国房地产测评中心的统计，去年上半年保利地产的销售额就达到了亿元，但2010年上半年销售额却只有208亿元，增幅不足10％；中海的销售业绩增幅更低，仅比去年的亿元增加了不到6亿元。而根据中国房地产测评中心的测算，2010年上半年销售排名前20名的房地产公司销售业绩较去年同期平均增幅达到30％。恒大、碧桂园等公司的销售业绩增幅更是接近或者超过100％。
倒是正期望通过股权转让、逐步从母公司剥离的远洋地产暂时成为各央企地产企业的业绩增长冠军，72亿元的销售金额较去年同期的66亿多元相比，有接近10％左右的增幅。
不仅销售业绩表现不如同行，在土地市场上，央企地产商的表现也非常低调。中国指数研究院的报告显示，虽然今年上半年的土地价格已较去年年底平均下跌了9％，但在增加土地储备最多的10家房企中，央企却只有两家，其中保利地产以616万平方米的新增土地储备名列第三名，中国铁建地产则以200多万平方米的新增土地储备排名第十名。
众多非央企地产商成为地价下跌后的最大受益者。2010年上半年万科仅花费了251亿多元就购得了1040平方米的新增土地储备。恒大、绿地等也紧跟万科步伐，在上半年以相对便宜的价格买地。央企似乎只对高价地块情有独钟。整个上半年，仅中海、保利、中国铁建三家央企花费在土地购买上的金额就达到460多亿元，但所购买的土地储备数量仅仅和万科相当。而大部分央企上半年买地都是在3月之前，3月以后就在土地市场上失去了踪影。
第一太平戴维斯上海公司董事长刘德杨表示，由于前期购入过多的高价地需要消化，央企地产企业2010年上半年很少出手和其他房地产公司竞争新的地块，这使得很多其他地产公司有了拿地的机会。但陈延彬认为，2009年购买了较多的高价土地只是央企地产商2010年出手较少的原因之一。另一个原因是2010年3月底4月初时，国资委主任李荣融要求78家主业非房地产业的央企退出房地产市场、剥离房地产业务。16家央企地产企业并没有被要求淡出房地产开发业务，但是之后这些房地产公司在土地市场上的表现变得谨慎很多，购买高价地的现象也随之减少。
与其他房地产公司相比，央企本来该在2010年上半年才上市销售的项目实际上早在2009年年底就已经出售了，这导致2010年上半年公司可销售房源青黄不接，一部分央企上半年的销售业绩之所以表现得不尽如人意，最主要的原因就是上半年的供应乏力。中国房地产测评中心的销售排行显示，中海地产上半年的销售面积，较2009年同期下降了将近25％。保利地产的销售面积虽然较2009年同期增长接近10％，但与恒大地产接近50％的销售面积增长相比，显然要逊色很多。
央企房地产公司恰恰是因为在2009年年末大量消化了本该在2010年初才销售的房源，导致公司在上半年青黄不接，错过了2010年调控前最好的销售时机。
此后诞生的这些地王，楼面地价均远远高出广渠门外10号地，多幅地块甚至翻了一番。“与后来的央企地王相比，广渠门外10号地只是‘小巫见大巫’，‘小巫’尚且恐惧市场风险延迟开工，何况‘大巫’呢？”一位不愿透露姓名的业内人士如此表示。
首创置业副总裁胡卫民此前曾公开表示，在土地从取得到推向市场的一年左右时间的周期中，如果其间遇到市场向下波动，其潜在风险便显露无遗。地王则意味着更大的成本。“以望京地块为例，27500元/平方米的楼面地价意味着房价要达到45000元/平方米，开发商才有利可图。”SOHO中国董事长潘石屹称。
而在2010年4月中旬之后的系列楼市调控之下，北京各区域正经历着急剧的向下波动。据北京中原市场研究部统计显示，4月已取得预售证项目销售率仅为，相比3月预售项目当月销售率下降幅度达68％，预售项目成交仅695套，相比3月当月预售项目成交的3237套下跌达到78％。
同时，成交均价也出现明显回调。根据链家地产的统计数据，2010年4月15日以来，蓟门桥区域二手房成交量较之前下降了40％，亦庄地王周边二手房成交量下降得更为猛烈，高达60％，一套房子能便宜8～10万左右。东升乡地王贵为30000元/平方米，但该区域目前的二手房价格最多值23000～24000元/平方米。亚奥区域目前二手房销售均价在24000～28000元/平方米，新政前后有500～800元/平方米左右的降价，价格下降幅度在2％～3％。
据北京中原望京区域分行反映，2010年4月中旬以后望京房源明显增多，客户访问量却迅速减少，原来关注望京市场的买房人，已暂停购房步伐。部分着急出售的业主报价调低，一居室能降5～10万元，二居室降10万元左右。目前该区域二手房销售均价为23000～25000元/平方米，一套房子成交价有10万左右的下浮。
尽管没有一块地王能够开发，央企地王的前景一片黯淡，但是并不能因此就说央企地王寿终正寝，不排除会有死灰复燃的一天。然而土地是公正的，如果谁无视土地的公正而一味地玩弄土地，不管是不是央企，下场都是可悲的。


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　　书籍名称：穷人通胀，富人通缩　　作者：牛刀
　　
　　本书籍由网友“美芽”上传　　日期：2010/12/29　9：11：15
　　
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