走向-后奥运时代的中国经济-第13部分

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　　宏观调控实施几年来，政府推出了一系列调控政策，如加息、增加个人所得税、增加二手房交易营业税、提高房贷首付比例、提高贷款利率、发行国债、调低利息税、限制外资买房等等，但房价还是在飙升。自从2007年四季度实施货币从紧政策以来，高企的房价才得到有效的遏制。这是好事，一路高企的房价是购房者、发展商都不愿看到的。奥运会不应当看做中国诸多领域的一个时间关口，奥运会对于中国经济的影响，并不像其他小的国家那样大。
　　首先，对于奥运预期影响比较大的是北京。并不排除由于前期过度炒作奥运北京房价奥运后会盘整，但这种盘整是有限的。而且，从紧的货币政策已经遏制了这种预期的炒作。奥运的预期已经提前消化，提前得到遏制，不会在奥运会结束后集中爆发，奥运会对于其他城市的房价，基本上没有影响。我国各地经济情况分布不均，深圳的房价下跌，只是由于前期涨幅过猛、投机炒作过大、弱势美元政策导致珠三角地区生产型企业出口艰难及限外令限制了港人在深圳的买房等等。
　　第二，炒作奥运预期也在股市得到了提前遏制。奥运前几个月股市一路下挫，跌的深度已经够多了，奥运会后，继续暴跌的可能性就大大地减少。也就是说，风险在奥运行情发生前，已经得到提前的释放，不能把奥运会看做股市拐点。
　　第三，奥运会也不是经济的“灾难性的拐点”。虽然我们国家在奥运年遭遇到不少困难，比如外围的美国次贷危机引发的国际性恐慌、石油价猛涨和美元贬值；再比如，年初的雪灾、3~4月份的手口足病、5月份的大地震等等。但这些苦难我们都已经克服或者说完全有能力克服，经济发展速度也并没有明显的掉头或者放缓的迹象。这些都表明，奥运并不是中国经济“灾难性的拐点”。
　　综上所述，奥运会不会成为一个重要的时间拐点，也不应当作为一个预期的拐点。楼市、股市领域等不会在奥运后发生剧烈的调整，经济也不会出现灾难性拐点。奥运会后，我们的人民照常过日子、经济照常发展，不必为这个被炒作的时间关口过分担忧。当然，不害怕不是说不防备，警惕风险还是有必要的。
　　2。　后奥运时代你还持币观望吗
　　目前主流说法称深圳房价跌了30％～40％，其实是一个假象。深圳这个特定的移民城市，从2007年四季度以来，房价确实在跌，但关内的房价根本不是像媒体与评论人所说的那么危言耸听。只是2008年以来大量成交的是关外远郊的房子，就像上海的内环线与外环线区域的房子根本不是一个等量级。统计的标准不一，造成了判断的迷惑。现实是，深圳房价跌幅也是有限的。
　　要不是这样，曾经在2006年发起“三年内不买房运动”的邹涛为什么策划了“深圳万人团购计划”呢？这个计划从一开始就是一场不现实的恶作剧。但这件事从侧面发出一个信息———深圳可以买房了。txt电子书分享平台　

八、　后奥运时代，楼市谜局是否能够破解（2）
我们从数据上来看，北京奥运会后盘整还会继续。据统计局发布的数据来看，2008年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨，涨幅比5月低1个百分点；环比价格与上月持平。新建住房销售价格同比上涨，涨幅比5月低1个百分点；环比上涨，涨幅比5月低个百分点。普通商品住房和高档商品住房销售价格同比分别上涨和，环比分别上涨和等。这说明，全国整体的房价仍然是在高位运行，但上涨幅度和速度明显放缓。
　　奥运后不久，一系列的政策和高层的表态可看出，稳定房地产、防止房地产演化为金融危机的新动态正在引起人们的关注。维稳政策的早春微风，已向我们吹来，下半年政策的重点将从从紧缩转向以防止经济放缓为主，防止房价大起大落是下半年乃至明年政策的主旋律。
　　前几年连续暴涨，一言蔽之，还是供应少，需求多。这一点是不可否认的。商品房既然是市场化的产物，就应该按照市场化道路来走，也就是建造更多的房子，来平抑旺盛的需求。需求真正解决了，房价自然会趋稳。如果仅靠压制需求，对供需双方都不利。
　　我曾经说过，既然土地是不可复制的资源。我们买房要顺应自己的需求，你有刚性需求，你在具有一定经济能力时就应该尽早买房，不然房价还是依照市场规律不断在涨。你也许不断踏空，永远在后悔，为何没有当初尽早买房呢？
　　3。　楼市嬗变年防止过冷是关键
　　2008年是房地产的一个嬗变年。上半年经历了成交量低迷的寒冬，与2007年量价飙升的情况形成了鲜明的对比。造成这一现象的主要原因有四点：第一点，2007年的过热透支了市场；第二，从紧的货币政策和以前出台的遏制地产过热的政策出现了叠加效应；第三，房价走势迷雾重重，观望气氛浓厚；第四，国际经济的大海啸，造成国内经济的增速趋缓，导致人们对经济的信心不足。
　　一个硬币总是有两个方面：一方面，房价飙升得到了遏制，可以说是宏观调控取得了显著成效；另一方面，成交量低迷，楼市疲弱，很可能给房地产市场带来重大危机。而且，种种危机已经显现。比如，信贷紧缩致使不少开发商的资金链出现问题，只得民间融资。导致许多热钱进入开发环节，民间高利贷趁虚而入。
　　针对房地产的政策导向，市场出现了很大分歧。一种观点认为，应当继续紧缩，彻底挤破房地产的泡沫；另一种观点认为，从紧的政策应当改变，以避免房地产紧缩过度发生危机、倒逼基本面。笔者认为，显然，房地产市场当前出现困难，从紧的货币政策有矫枉过正之嫌，但是，鉴于国内外复杂的情况，从紧的政策可以继续，但有必要微调，以防止房企在面临资金压力下发生嬗变。
　　国家主席###要求：“要着力扩大国内需求尤其是消费需求，同时保持对外贸易平稳增长，充分利用国际国内两个市场、两种资源推动经济发展。要努力增加煤电油供给，支持中小企业解决生产经营困难，引导资本市场、房地产市场健康发展，稳定对经济发展的预期。”这是最高层统筹全局后，对房地产市场作出的判断。笔者认为，引导房地产市场健康发展是非常必要的。联想到2008年6月份最高层在越南危机时提出稳定房地产市场的要求，这将是我国房地产市场最近一两年总的走向。
　　房地产行业是事关总体经济的关键行业，美国次贷危机、两房问题不仅给美国带来了灾难性后果，也给全世界带来了巨大灾难。所以，房地产市场的健康发展，至关重要。一旦房价在不正确的舆论导向下出现危机，我国金融系统就会受到威胁。虽然类似深圳的“断供潮”今后不太可能会在我国大量出现，但对于已经出现的这种现象的区域，管理层应该给予高度重视。
　　实际上，2008年我国的三四线城市的房地产市场还是保持良好发展趋势，并没有像舆论所言的那么可悲，大多数地区房价不跌反升。这也表明了三四线城市的城市化进程步伐在加快。经济的高度发展无疑会支撑房价的持续上涨。北京、上海等一线城市少数楼盘的暂时波动不足为奇。从长远来看，这类城市的房价永远在上升通道上。　。。

八、　后奥运时代，楼市谜局是否能够破解（3）
我再次强调，要保持中国房地产市场的健康发展，政府应该以科学观、发展观来正确对待，对广大人民的切身利益，多办实事，加大保障性住房的财政投入力度，将商品房与保障房区分开来，让中国老百姓日子过得更好。
　　4。盘整是后奥运时代中国楼市的主旋律
　　随着国内环境的变化，房地产市场在奥运会后很可能发生一些变化，比如，成交量很可能回暖，部分房价还可能下行，而且，甚至可能在部分阶段出现回调现象，但盘整仍是主旋律，全国房价走势还是依然会微涨。
　　盘整的原因主要有以下三点：
　　第一，从紧的政策很可能出现松动，目前就有这种迹象出现。比如，银监会主席刘明康于奥运会后不久在银监会召开的年中工作会议上表示支持房地产业，满足正常信贷需求。这意味着针对房地产市场的调控力度会有所松动。其实，笔者认为，从紧归从紧，正常的信贷还是要维持的，这也与高层一直强调维持房地产市场稳定的精神相符。政策之所以会出现松动的根源在于基本面的变化。其一，随着国际原油期货价格在145元遇到了强劲阻力，国际油价走势出现了下行的趋势，这必将会把国际大宗商品的价格拉下来，从而缓解全球性通胀。我国的通胀本来就是输入型和成本推动型的，油价回落将大大减轻我国的通胀压力，为从紧政策的松动提供一个宽松的环境；其二，从紧的货币政策效果显著，房价飙升的现象得到了遏制，但同时又带来另外一个问题，就是影响正常的房企信贷，致使很多房企，特别是中小房企陷入资金危机当中。不严峻形势下，房企只好另辟奇径融资，甚至借高利贷度过难关，这也为热钱进入房地产开发领域，提供良机；其三，政策从紧遏制流动性过剩，造成楼市长期低迷。由上可知，房地产行业的从紧政策的环境很可能会松动。
　　第二，政策松动很可能转变，但对楼市影响是长远的，而非短期的。这是因为房地产市场的供求关系并没有发生根本的逆转，刚性需求只是暂时被压制，很可能积累起来，形成房价反弹的基础；另外，通胀虽然被遏制，但不确定性还很多，防通胀依然是重要任务。这就决定了从紧的政策会在奥运会后松动，但大方向不会改变。这就意味着后奥运时代房价走势是继续盘整，成交量很可能回暖，而房企也开始分化，大部分房企将会度过目前的难关，一部分房企将继续面临着资金压力。
　　第三，从数据上来看，盘整是奥运会后楼市的主旋律。据统计局2008年6月发布的数据来看，全国整体的房价仍然在高位运行，但是，上涨幅度和速度明显放缓。一方面房价在长达数月的缩量上涨，上涨动能明显的受到了压制；另一方面这种压制还会不断地聚集动能，房价上涨势头在缩量盘整中，不排除反弹一触即发。
　　总体来看，房地产市场在奥运会后将继续保持盘整格局，不排除一部分城市的房地产市场继续回调，但从整个后奥运时代来看，缩量盘整的实际上就是一个暂时的观望期，随着环境的变化和城市化进程不断深入、刚性需求的激活，楼市将会继续出现放量成交的态势。
　　

九、　房地产是否依然是最好的投资（1）
在缺少投资品种的中国资本市场，不动产也许还是不错的投资品种。比起股票投资来说，房地产风险要低得多。通货膨胀下，人们渴望寻找到保值投资理财的好途径，房地产投资仍然是好的选择。因为从实际经验来看，住房具有居住和投资两大功能。特别在有“安居乐业”思想的中国，还找不到抛弃房地产投资的理由。
　　1。　后奥运时代不动产还是保值的产品
　　虽然目前楼市处于迷靡阶段，但或许是入市挑选的好时机。因为供不应求的基本市场格局并没有得到根本的转变。目