经济危机下怎样过"紧"日子-第20部分
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而对于有父母资助，资金宽裕的部分年轻人，似乎购买自有住房比较合算。从长期来看，在一个比较成熟稳定的房地产市场，投资房产的回报率应该围绕着贷款利率上下波动的。如果不是在合理范围内，市场上可供出租的房源和有需求的租房量就会反复调整，使市场保持合理的状态。在一些房地产价格保持稳定的发达国家，住房的自有率基本保持在60％、70％这样的水平。而在房地产市场逐渐趋于理###的大背景下，房租支出一般不会低于存款利息，租房的和买房的都不会吃大亏或者占大便宜。租还是买，取决于生活方式。当然，对于租房买房哪个合算，还要全面考虑生活、工作、将来或现在子女培养、教育等方面的需要。工作、生活不稳定时，租房可作为更多年轻人的选择。
节省租金的小诀窍
合租
大家应该都知道几人合租的好处，租赁行情与房产行情类似，租金“单价”并非与面积呈正比，面积大的房子，租金相对略便宜些，比如，一套30平方米的一居室的月租金在700元，而同一地段的一套55平方米的二居室也许只需1000元、一套80平方米的三居室更可能只要1200元。因此，除非特别需要独居，一般与几位朋友合租一套面积较大房子还是更划算，比如2个人可以合租两居室，3个人合租三居室，平摊下来，比一个人租一居室要划算。而且，从相互照顾与居住安全的角度上来说，合租也更有利。
找离单位稍远的房
离写字楼区较近的房源，房东自恃零距离的优势，一般租金较贵且不肯让步。所以，不妨选择稍微离开单位有些距离的房子，考虑在距离单位5公里（在北京、上海这种比较大的城市）半径的范围内，即骑自行车15～20分钟的区域内选择合适的房屋。相比靠近办公区的房屋，房东的要价也许会更低一些。每天在上、下班的时候，骑车就权当运动好了，每月节省个三五百元租金，何乐而不为呢？
反季节出手
每逢暑假或寒假结束、年末年初，都是租房行情相对火暴的季节，一般来说，这个时节由于学生毕业、进城务工人员增多，要租房的人会大量增加。市场上需求大于供给，这时房东出租租金轻易不肯让步。针对这一特点，不妨套用生活中反季节购买衣服的经验，错过高峰期后一、两个月再去租房，也许会获得意想不到的优惠租金。可能有朋友会担心合适的房屋在高峰期被租完，其实大可不必有这种担忧，因为目前像北京、上海的房屋租赁市场还是“需方市场”。
不讲究房型、装修及电器
租房毕竟不是买房，对房型大可不必过于苟求，甚至可以将房型的缺陷，当作租金砍价的“武器”。楼层同样如此，有人还认为越低越好，省得爬楼的劳作。而对装修状况，除了有特殊的要求，最好租毛坯房，因为毛坯房的租金比装修过的房子租金要便宜上一截。家电方面，如果自己没有特殊的要求，只要求房东放一台电视机和洗衣机，以及能沐浴、如厕的简单设备，如果能有宽带、电话，就不用再需要别的“奢侈品”了，因为家电多了，意味着租金要涨了。
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第二节 把房贷看成是一堂理财课
曾几何时，申请按揭贷款，被视为经济条件有限，无法一次###缴纳房款的无奈之举。但是伴随时代的进步，相信已经越来越多的人乐于接受按揭贷款，甚至将其视作家庭理财的一部分，“负债”理财已经走进普通百姓的家。这样，学理财，就必须学习怎样向银行借钱。有效利用房贷，绝对是一堂绝佳的理财课。
房贷新规一条条出笼，贷款利息又一降再降，再加上临近年末，对许多人而言，如今是重新审视家庭房贷，重做计划的好时节了。无论是提前还贷还是维持原样，都要做一个决定。
申请和使用房贷的过程，本身就是一堂让你认清资金成本的理财课。资金的运用是有成本的，当你选择将资金投向A而放弃了B，放弃B便是一种机会成本——这对于企业而言，是一个不言自明的基本道理。但是，对于个人而言，因为人并不像企业那样天然属###就是盈利，因为我们几乎所有的资金都是自有资产，所以我们在处理金钱事务上往往未必会那么较真——朋友之间借钱，往往也是借多少还多少，计算利息补偿资金占用的时间成本是极为少见的事情。如果有人这样操作，还会被人认为是吝啬或小气的表现。正因此，普通人即使开始理财，开始进行理财决策时，往往也很少关注资金的时间成本——最佳的例子莫过于那些深套三五年后解套便乐呵呵的投资者，在他们看来，解套了似乎就意味着投资并无亏损，但却没有意识到这笔资金三五年来的时间成本其实也是一种损失。
直到有一天，当你申请了按揭贷款，盘算着每月要为这笔贷款偿还数千乃至上万元利息时，我们才会深刻的意识到：原来手中的每一分一厘资金都是有成本的，而且这个成本还真不低。因此要做的任何理财决策，都应当确保资金的收益率能够高过我们的资金成本才行。
因为有了房贷，所以理财就有了一把标尺，一把更好衡量“该不该”的标尺。所以，你不会再去考虑那些看着颇为###但收益率却还不如房贷利率的稳定收益产品；所以在股市高位的时候，你会考虑以极高的资金成本在高位搏击收益是否安全；所以你会开始重视信用卡带来的免息额度，因为你已经清楚地知晓这一个月左右的免息期为你降低了多少资金成本；所以你在进行大件消费的时候会更为谨慎，会更多思考是需要现在就买还是过一段时间再买，早买带来的愉悦是否能够抵消提前使用资金的成本。
许先生刚刚购置一套二手房，总价万，首付20万后，还剩下万需要贷款，其中自己可以通过公积金贷款15万，另外万要商业贷款，也就是所谓的“组合贷款”，许先生计划贷款期限15年。
现在很多银行都习惯于将公积金贷款和商业贷款一股脑儿地合在一起，再除以贷款年限，这样计算出客户每期应偿还多少房贷。其实，将公积金和商贷两块分开做，由于公积金贷款利率比商业贷款利率低许多，就可以将公积金贷款的年限设计得长些，将商贷的年限设计得短些，这样就能最大限度地节省利息。
以许先生为例，如果按照传统的等额还款方式，许先生每月的还款额为元，其中商贷元（年利率下浮15％后为），公积金元（年利率为），15年后，许先生的总还款额为元，其中利息为元；如果将公积金贷款年限设定15年不变，而将商业贷款年限设定为5年，这样许先生每月的还款额为元，其中商贷元（年利率下浮15％后为），公积金元，这样许先生的总还款额为元，其中利息为元，可省下利息元。如此算下来，许先生的每月还款额仅增加元，却可节省两万余元的利息。
从许先生的买房计算来看，房贷教给我们的决不仅仅是资金成本。事实上许多年轻人真正开始懂得强制储蓄的意义，恰恰是从申请了按揭、背上了一屁股债开始的。银行每个月的按揭还贷额度时时刻刻提醒着你，此前的“月光族”生活应该一去不复返了；同时，如何合理负债，保持一定的现金流以保持相当的生活质量等，也是房贷这门课所要教给我们的。至于什么是单利什么是复利，如何筹划不同银行账户之间的转账，则是在我们使用房贷过程中附带学到的。
所以，我们贷款买房的朋友们应该感谢房贷，感谢这位铁面无情的理财老师，是它教会了我们怎样生活。
第三节 精打细算，贷款买房
目前选择贷款买房已成为一种流行的消费方式。但是怎样科学地选择贷款方式、贷款额度和时间以及还款方式，才能降低贷款成本，让资金发挥更大的效益，这就需要每个人根据自己不同的经济状况，精打细算，合理安排。
根据中华人民共和国央行有关规定，购房贷款不得超过房价款的80％，开发商不得开办个人住房分期付款零首付业务，也就是说购房者要交付的首期付款不得少于房价款的20％。专家认为，一般情况下，应尽量多地申请按揭贷款，因为购房贷款利率已几次下调，5年以上贷款利率仅为；另外申请的贷款额度越大，首期付款的额度越小，买房人现有的资金除了支付首付款外，还可以投入到其它收益较高的地方。所以，如果买房人有多余的存款，同时又有别的投资途径，最好是少付首付款，多贷款，因为住房贷款利率较低，投资其它方面回报可能会大于支付给银行的利息。反之，如果购房者有多余的存款而又没有别的投资渠道，则最好是多付首付款，减少贷款额度，因为贷款的利息毕竟还是远高于在银行存款的利息。
虽然借款期限越长，每个月的还款额就越少，每个月的还款压力相对较小，但总的还款额是在增大。例如，你申请了20万元贷款，期限为10年，每月需还款2180元，还款总额为26万元；如果贷款期限为20年，每月需还款1380元，还款总额为万元，比10年期多出万元。再者，如果你是在30多岁时贷款购房，20年后50多岁，已接近退休年龄了，如果再延长贷款期限，一旦进入退休阶段，将无法承担较高的还款压力。所以专家提议，购房贷款还款期限一般在15年…20年间为宜。
个人住房贷款还款方式一般说来有5种：①到期一次还本付息法。这种方法只适用于期限在一年之内的贷款。②等额本金还款法。这种方法的第一个月还款额最高，以后逐月减少。③等额本息还款法。是按照贷款期限把贷款本息平均分为若干个等份，每个月还款额度相同。④等比递增还款法。是把还款期限划分为若干时间段，在每个时间段内月还款额相同，但下一个时间段比上一个时间段的还款额按一个固定比例递增。⑤等额递增还款法。与第4种方法基本相同，只是把固定比例改为固定数额。一般来说，第②种、第③种方法适宜于收入稳定的成熟家庭，第④、⑤种方法适宜于收入处于上升阶段的成长型家庭。总之，应主要根据自己财务收支与时间推移的关系来确定选择还款方法。
如果贷款者收入较预期有明显增多，具有提前还贷的能力，是否要提前还贷，提前还贷值不值？这要根据实际情况来定。如果你手中的富余资金回报率高于购房贷款利率时，就不应考虑提前还贷。反之，如果有多余的钱但是没有别的用途，提前还款还是合适的。
那么，如何“算计”，才能最大受益的进行买房贷款呢。
一、贷前选银行
一家服务与价格两相宜的银行能够在客户的购房还贷过程中起到举足轻重的作用。目前，各家不同的商业银行在首付比例、贷款期限及贷款利率三方面都有选择空间，特别是各自都有针对不同群体个###化的个人贷款方案组合。即使部分客户已在银行办理过个人住房贷款，也可以通过部分商业银行已经开办的转按揭服务将住房贷款业务转入更适合自己的银行，从而享受到全方位的房贷金融服务。
二、选择利率
利率在房贷中是最重要的价格因素。2006年，不少商业银行纷纷推出了固定利率个人住房贷款服�
