天眼尘缘-第297部分

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这个帐怎么算　　利润率和投资回报率是两回事　　这个问睿�大家要先搞清楚如某项目销售总额10亿元　　净利润2。5亿元　　你的利润率当然是25％　　问睿�是　　你投入了1个亿　　净赚了2个亿　　这个帐怎么算　　利润率和投资回报率是两回事　　这个问睿�大家要先搞清楚　　我们推算一下这个项目的投资过程：假设土地出让金2亿元　　按照国家政策分期交纳　　首期30％　　实际上投入6000万元就拿到了土地开发资格；假设建筑总投入占到了项目销售总额的30％　　建安总成本为3亿元　　但根据相关规定　　主体封顶以后即可拿到预售房许可证　　通常情况下　　到主体封顶阶段建安成本只投资到40％左右　　也就是说　　建筑安装费投资到1。2亿元左右的时候　　项目就已经开始销售了　　再加上各项手续办理的费用、分期交付的第二、第三笔土地出让金等等结果是　　你只用2。5亿元左右的投资　　就拿回了10亿元的销售总额和2。5亿元的净利润　　这个项目的投资回报率是不是100％呢　　说房地产利润率200％、300％那是夸大　　开发环节中的各项税费总额就占去销售额50％以上　　最高能达到70％左右　　土地成本25％　　各项纳税25％　　就已经50％了　　还有各种名目的行政事业收费呢　　所涉部门达30多个　　仅消防审图费一项　　每平米高达2元　　别小看这两块钱　　10万平米就是20万　　消防管理部门什么都不干　　章子一盖　　20万元就到手　　还不包括灰色部分　　如果我这个章子给你不盖呢　　你知道什么意思　　回去准备私下的意思吧　　利润率200％绝对不可信　　但资金回报率100％以上　　完全是可信的就拿一个项目來说　　总成本（包括税收和其它全部成本）3。1亿元　　销售额4。2亿元　　净利润1。1亿元　　利润率26％　　但公司投资这个项目的时候　　帐面准备资金只有6000万元　　也就是说　　拿6000万元的投资　　净赚1。1亿元　　投资回报率多高　　问睿�的症结出在两个环节：土地供应环节　　土地出让金是不是100％交纳　　预售房制度　　开发商是不是到现房完成以后再销售　　假如这两个环节上的漏堵住了　　投机行为才有可能减少囤地问睿�　　开发商囤地行为并不普遍　　媒体曾经热炒“新月园”在全国囤地45万亩　　这是媒体记者不懂房地产用地性质　　“新月园”持有的土地　　是旅游用地　　是用來开发旅游项目的　　不是用于房地产开发的商业开发用地　　再大的地产商也囤不起地　　这些年房价这么好　　一个项目从开发到销售完成　　这一个阶段内价格就可能翻番　　谁手头有地愿意囤着呢　　囤得起吗　　但确实有企业在囤地　　而且数目不小　　中间环节上滋生的腐败惊人我国现行的土地招拍挂制度存在很多漏洞　　行业外的人可能不知道　　土地拍卖公示里　　土地一般分“存量用地”和“储备用地”两种性质　　所谓“储备用地”　　就是计划征迁、但地面以上有建筑物、需要针对第三方进行补偿的土地　　那些老国有企业的利益集团　　就是守在“储备用地”上面等待补偿的一群人　　做为土地现阶段的合法持有人　　不经过他们的同意　　这块地就进入不到流转、拍卖程序当中　　要想拿他们的地　　你先得跟他们谈　　谈妥了　　再由他们來申请土地部门挂牌出让这个谈判过程　　就是一个利益交换过程　　回到以前　　谁能拿下一个国有企业的兼并、重组权　　都是和政府领导存在关系的权力团伙　　现在　　他们合法占有国有土地　　房地产企业看中他们的土地　　先跟他们谈　　条件谈好以后　　要走挂牌程序　　怎么办　　他们有的是办法　　先把地面建筑物进行评估　　评估成天价　　然后申请拍卖　　真正想拿地的企业早被他们的补偿要求吓跑了　　挂牌只是个程序　　最后如愿以偿流转到协议买家的手中这个过程太黑了　　黑到你无法想象其中真假　　有一个本地房产企业　　是供销社系统下的几个老干部合伙成立的一个皮包公司　　这个公司成立以后屁事不干　　依靠手中权势收购、兼并了供销社系统下的好多企业　　十年來　　这家企业洠Ц枪�一平米房子　　就靠卖地　　股东们个个成了亿万富翁　　董事长曾经得意洋洋的跟我说　　等手头最后三宗地卖完　　他就移居海南去了　　他在那面的别墅装修好已经好几年了目前的土地招拍挂制度是高房价问睿�的“万恶之源”　　因为招拍挂不断推高地价　　促进了房地产价格的猛烈上涨　　在土地局　　每一个人都是土地买卖的私下参与者　　因为　　每一宗土地挂牌申请首先要提交到土地交易所　　他们掌握着第一手信息　　看到好的土地首先和自己关系好的房产企业联系　　私底下达成转让协议　　等挂牌公告出來　　一切都在私底下先谈好了　　就剩下走一个程序了
第389章　成立公司

第　389章　成立公司
龙丹跟梅子结束了潘大福的宴请就回到了梅子的家里　　龙丹就问梅子：“梅子　　你跟我在潘大福那里你打了这几个月的工　　有什么感想　　”　　梅子就道：“龙哥　　我要是早知道房地产有这么大的利润　　早就做房地产了　　何必还费那么多的劲搞其他的啊　　真是下力不讨好　　这个产业多稳当啊”　　龙丹问：“那你现在想不想做　　”　　梅子就道：“想啊　　可是我们两个的钱加起來也不到1000万　　做房地产还是太少哦”　　龙丹就笑道：“不是少不少的问睿�　　我是问你愿意不愿意做　　”　　梅子道：“愿意啊　　你有什么办法　　”
龙丹就道：“办法我是有　　不过　　我有个要求”　　梅子就问：“什么要求　　”　　龙丹道：“要是成立房地产公司　　你做老总洠в形暑｝　　我相信你的人品　　可是你在管理上还是有缺陷的　　要是成立公司　　你做老总可以　　一切财政大权必须由我來指挥　　你可可以吗　　”　　梅子就笑道：“龙哥　　这有什么不可以啊　　要是咱两个成立房地产公司　　你做老总　　我來做副职就是了　　我不在乎的”　　龙丹就道：“既然你这样说了　　那咱就大干一场　　这地产公司的老总嘛　　还是你來任职　　不过　　这个公司可不是你个人的了　　是龙氏公司的一个下属公司而已　　你是要服从龙氏公司的指挥的”
梅子一听就高兴的说道：“龙哥　　你是说龙氏公司能投资咱们的房地产公司　　”　　龙丹就笑道：“不是投资咱们的公司　　而是根本就是龙氏公司的产业　　你只是龙氏公司的一员而已”　　梅子就不相信的说道：“龙哥　　我不相信　　你怎么就会知道龙山集团要成立房地产公司　　就算是成立　　怎么会让我们來做公司的负责人　　”　　龙丹笑了笑道：“这个洠�问睿�　　我跟龙氏公司还是很熟的　　咱们去见见龙氏公司的老总　　看看他如何说　　如何　　”　　梅子一听就道：“好啊　　我很早就想认识一下跟你重名的那个龙丹了　　可惜洠в谢�会”
龙丹就道：“那我们明天就去龙氏公司如何　　”　　梅子答应了下來　　第二天　　龙丹就跟梅子乘车來到了鲁中市的龙氏公司总部　　梅子很是奇怪　　一路上很多人都跟自己打招呼　　就纳闷了：自己是第一次來啊　　怎么有这么多人认识自己　　梅子跟在龙丹的后面　　经过了重重关卡　　來到了龙丹的办公室　　梅子就见龙丹就象到了自己的办公室　　从厨子里拿出了茶叶给梅子沏上　　又从抽屉里拿出了一盒香烟　　挟出一颗就抽了起來龙丹问梅子道：“茶叶味道怎么样　　”　　梅子就道：“确实不错　　这龙氏集团的茶叶都格外一个味道　　不同一般　　你别光顾了抽烟啊　　我们不是來见龙氏集团的老总啊”　　龙丹弹了弹那烟灰　　就笑嘻嘻的说道：“你不是已经见着了吗　　还见什么　　”　　梅子就不解的说道：“龙哥　　刚才进公司　　一路上总是有人跟我们打招呼　　我也不知道那个是龙老板啊　　”　　龙丹就大咧咧的坐在大办公桌的椅子上　　说道：“梅子　　你看我像不像啊　　”
龙丹说道这里　　脸上的笑容一直挂着　　梅子就是再笨也看出來了　　突然就明白了　　梅子就忽地一下站起來　　气急败坏的说道：“好你个龙哥　　你骗的我好苦啊　　原來你真的就是龙丹啊”　　龙丹就笑道：“我从來也洠�说我不是龙丹啊”　　梅子一时气结　　跑到龙丹的面前　　抬起玉臂　　就狠狠的打了龙丹几下　　说道：“我说看你就不象普通人　　我以前的生意为什么那么容易赚钱啊　　原來都是你在暗中鼓捣的啊　　这下我明白了”
龙丹就道：“梅子　　你明白什么了　　”　　梅子就道：“就连你不愿意跟我真正结婚也是一样　　我现在知道原因了”　　龙丹就解释道：“跟你结婚的事情不一样　　我是有顾忌的　　我从离婚后就洠�想再结婚　　跟你举行婚礼也是迫不得已的事情　　你可是黄花大姑娘一个　　要是不明不白的跟了我　　你会后悔的　　所以　　我才一直跟你拖着　　你现在知道了　　以后怎么办就自己考虑吧　　你只要不后悔就行　　我在外面　　女人可是不少”　　龙丹说到这里　　梅子就沉默了　　一时也不知道说什么才好龙丹见梅子沉默了　　也不催她　　就道：“此事不急　　我们还是商量一下成立房地产公司的事情”　　梅子见龙丹岔开了话睿�　　就道：“龙哥　　您是大老板　　见多识广　　我听您的”
龙丹就道：“那好吧　　你也认识一下我们公司的几个高层”　　说着　　龙丹就摁响了了召唤铃　　一会秘书进來　　龙丹就吩咐秘书把王经叫进來不一会　　王经就进來了　　龙丹介绍了梅子后　　王经就对梅子说道：“梅子小姐　　我是王经　　是龙氏集团的总经理　　有什么事尽管找我”　　梅子赶快跟王经握手　　算是认识了　　龙丹就道：“老二　　你也别客气　　以后梅子也是咱公司里的人了　　严格说來　　还是你的属下　　你以后可就多操心了”　　王经并不知道龙丹要成立房地产公司的事情　　就看了看龙丹洠в兴祷啊　×�丹就解释道：“老二　　前一段时间我在京城折腾了一年　　算是有头绪了　　我想成立一家房地产公司”
王经一听　　就问道：“老大　　咱一贯都是经营高科技的产业　　怎么一下子就想起要进军洠в幸坏憧萍己�量的房地产來了啊　　”　　龙丹就道：“老二　　梅子在这　　也不是外人　　我给你说个实话　　我也是奉命行事　　这可是上面的意思”　　王经一听是上面的意思　　那起码是得中央政府了　　鲁中市或者齐鲁省是指挥不动自己的老板的　　心有灵犀的王经就说道：“老大　　看來咱们的房地产公司要进驻京城了　　”　　龙丹就笑道：“还是老二了解我　　我们就是要中心突破四面开花　　先在京畿之地搞一个房地产业大地震　　再杀向其他城市　　一举改变目前的房地产行业状况”
王经就担心的说道：“老大　　您想投入多少　　”　　龙丹就胸有成竹的说道：“先期先在京郊拿下10万亩土地　　也就3000亿的资金吧　　加上先期投入3000亿　　也就6000來亿　　完全就够了”　　王经就问道：“老大　　那您的销售战略是如何打算的　　”　　龙丹就笑道：“既凡是震动房地产业　　就得大出血　　我的计划是这样的：房价要稍微高出成本价　　也就30％的利润就可以了　　只要是京城的居民或者工作人员　　只要洠в蟹孔拥亩伎梢怨郝颉　】梢允赘�30％　　也可以洠в惺赘丁　≈皇前唇揖褪恰　∥颐堑陌唇沂歉�产权同期的　　可以长达70年　　但我们的房价是全市最低的　　甚至全国最低的　　我计算过　　10万亩的土地按照容积率可以建筑1000万套住宅　　按照50层计划修建的话　　楼距也是很可观的　　也算的上花园住宅　　土地购买价均摊的话　　每户住宅不过9万　　加�